USD 73.98₽
EUR 80.54₽

В предварительном договоре не может быть условия об оплате и передаче вещи

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 11-КГ19-3 подтвердил позицию ВС: в предварительном договоре не может быть условия об оплате и передаче вещи. При наличии перечисленных условий договор перестает быть предварительным.

Краткая фабула дела: Истцами и ответчиком  был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее 4 квартала 2017 г. заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Обязательства по оплате стоимости квартиры истцы исполнили в полном объеме, однако основной договор купли-продажи спорной квартиры стороны заключили лишь в феврале 2018 г.  истцы просили суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры  и предусмотренную пунктом 5.4 предварительного договора неустойку за нарушение срока подписания основного договора. Судами исковые требования удовлетворены частично.
ВС отправил дело на новое рассмотрение.

Правовая позиция ВС:
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из правомерности требований истцов о взыскании с ответчика предусмотренной предварительным договором купли-продажи неустойки за просрочку направления покупателям уведомления о регистрации права собственности ответчика на квартиру и нарушение срока заключения основного договора купли-продажи.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки в связи нарушением срока передачи квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из заключенного сторонами предварительного договора не возникли обязательства по передаче квартиры.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Так, указанным выше договором, заключенным в сентябре 2017 г. между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее 4 квартала 2017 г. и обязанность последних в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, договор от  сентября 2017 г. не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон, однако этого судами сделано не было.

Ремарка: аналогичная позиция ВС высказывалась ранее. И где? В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"
П.23 которого гласит:
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Будем надеяться, что суды примут позицию ВС.

Ирина Мосягина, руководитель юридической службы ООО "A&B Legal"

Популярные