Рынок первичного жилья ждет спад продаж

На рынке первичного жилья Москвы ожидается спад объемов продаж до 50% в случае отмены программы льготной ипотеки в июле 2021 года. Такой сценарий спрогнозировал Дмитрий Цветов -  директор по развитию ГК «А101» на XIX Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», которая проходит в Москве сегодня, 26 марта.

По словам эксперта, на сегодняшний день разница в ставках между льготной и не льготной  ипотекой составляет 2-2,5 процентных пункта,  что в размере ежемесячного платежа дает разницу примерно на 22%. «Поэтому более 90% покупателей жилья выбирают первый вариант. Но пока все идет к тому, что в июле 2021 года программа господдержки завершится, а ключевая ставка вырастет до 6%. Среднерыночные ипотечные ставки могут вырасти, усиливая скачок среднего размера ипотечного платежа. В этом случае мы увидим новый всплеск ажиотажного спроса и цен на 10-15% к июлю, а затем резкое снижение объемов продаж, которое будет длиться до полугода», - пояснил Дмитрий Цветов.

Более серьезное падение продаж может быть в регионах, где существует дефицит предложения. Речь идет о крупных городах-миллионниках с невысокой маржинальностью девелоперских проектов. В таких регионах объемы продаж могут сократиться до 70%. В перспективе, причем не самой далекой (3-5 лет),  сокращение предложения повлечет за собой повышение цен или сужение рынка.

По мнению эксперта,  стабилизировать рынок могли бы  текущие условия покупки жилья. Ипотеку с господдержкой под 6,5% нужно сохранить как минимум на три года. Эта мера даст девелоперам возможность постепенно насыщать рынок предложением и держать цены на жилье на приемлемом уровне.

«Ошибочно считать, что на рост цен повлияла только ипотека с господдержкой. Во многом цены зависят от объема предложения. Который в последние 5 лет регулярно сокращался на фоне отраслевых законодательных инициатив, таких как переход на спецсчета в 2018 году, и на эскроу-счета в 2019 году. Они заметно повышали расходную часть проектов, вынуждали девелоперов пересматривать финансовые модели и откладывать или вовсе отменять покупку новых земельных участков. В результате у девелоперов не было ресурсов адекватно ответить на растущий спрос, и предложение стало стремительно сокращаться. Только в марте 2021 года и только в ТиНАО общий объем предложения сократился на 10% относительно февраля, а средняя стоимость квадратного метра за тот же период выросла на 4%», - отметил г-н Цветов.

Ипотека с господдержкой, подчеркнул эксперт, является эффективным средством повышения доступности жилья даже в условиях роста цен. Она сделала жилье доступным для большего количества людей, а в столичном регионе оказала влияние на качество приобретаемого жилья, -  доля покупок квартир в домах бизнес-класса выросла на 8 %, а доля покупок квартир  с отделкой – на 5%.

По словам руководителя аналитического центра АО «ДОМ.РФ» Михаила Гольдберга,  доля ипотечных сделок в 2020 году выросла. Около 70% ипотеки пришлось на вторичный рынок жилья. Благодаря низким ставкам средний ежемесячный платеж по ипотеке в 2020 году остался на уровне 2019 года, несмотря на рост цен на жилье.

"Ставка по ипотеке снизилась, при этом выросла средняя стоимость квартиры, но не вырос платеж. А самый важный фактор, на который ориентируются люди, когда берут кредит, это не ставка, а именно платеж, потому что он в конечном счете определяет нагрузку", - заключил г-н Гольдберг.

При сокращении ежемесячного платежа и ипотечной ставки увеличился средний срок выплаты кредита. Теперь этот показатель составляет 18-19 лет. Ранее срок кредита на жилье в среднем составлял 15 лет.

 

Василиса Селиверстова