BIM-проектирование поможет избежать резкого повышения стоимости жилья

Российский рынок недвижимости в нервном ожидании. Этим летом вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), согласно которым к 1 июля 2019 года застройщики должны перейти от долевого финансирования к проектному. Государство это делает для того, чтобы сократить количество неприятных ситуаций, связанных с обманутыми дольщиками, переложив часть рисков на банки, которые, в свою очередь, посредствам дополнительного контроля  усилят ответственность бизнеса перед конечным потребителем. Таким образом, теперь покупатели недвижимости будут заключать договора не с застройщиком, а с финансовой организацией.

Схема сделки будет выглядеть следующим образом. По каждому строящемуся объекту у застройщика будет открыт специальный счет (эскроу-счет) в одном из 55 уполномоченных банков. Деньги от продажи квартир, которые будут аккумулироваться на  этом  счете, застройщик сможет получить только после ввода объекта в эксплуатацию и выдачи ключей дольщикам. Банк возьмет под контроль  строительство и все девелоперские сделки.
Что касается средств для финансирования стройки, то их девелопер должен выделить из своего кармана или взять кредит в банке, где будет открыт этот эскроу-счет. Как и вклады, деньги на эскроу-счетах будут застрахованы.  В случае банкротства застройщика компенсацию дольщикам будет выплачивать банк.
Пока что длится переходный период, застройщики оставляют за собой право действовать по старым правилам – инвестировать в строительство деньги, полученные от покупателей жилья.

А что будет дальше…

Специалисты строят самые разные версии.  Застройщики опасаются  массового ухода строительных компаний с рынка, роста цен на первичную недвижимость и сокращения количества  новых объектов. Тревожит их и эстетический вопрос - внешний вид застройки. На рынке могут остаться только крупные компании, которые возводят квартальные  и часто безликие объекты.
Существует и диаметрально противоположное мнение: в нынешних  экономических условиях застройщики не пойдут на повышение цен, предвидя снижение  покупательской способности и последующее банкротство.

Банковским организациям  поправки  также подкинут головной боли. Для воплощения задуманного в жизнь потребуется увеличить штат специалистов. Еще большей проблемой является риск банкротства самого застройщика.  В этом случае банк будет нести ответственность перед дольщиками и должен будет сам достроить объект или вернуть деньги.  Все эти факторы приведут к росту  стоимости  сделки, а, соответственно,   и стоимости  готового жилья.

Сколько будут стоить услуги по банковскому сопровождению – до конца не определено. Цифры звучат самые разные. Так, на последнем Съезде строителей стоимость услуг банка оценивалась в 7% от стоимости договора, которые в конечном итоге лягут на покупателей. Для застройщиков это не самая приятная информация, поскольку находясь в реалиях российского рынка, экономического развития и покупательской способности, они должны давать предложения, на которые будет спрос.  Покрывать эти 7% самостоятельно и делиться своей прибылью с банком – не вариант, как впрочем, и повесить эти 7% на покупателей,  увеличив стоимость жилья. Из чего складываются эти 7% пояснил Игорь Гончар - генеральный директор санкт-петербургского филиала архитектурного бюро  Semren&Mansson, участник Съезда.

«В 1,5% финансовая  организация оценивает привлечение строительного надзора за ходом строительства, так как она запускают свои средства в оборот. 1,5 % – стоимость услуг самого банка, то есть  комиссия. А 4% относятся к рискам, основным из которых является некачественная проектная документация».

Как найти баланс и остаться наплаву  - этот вопрос представители строительной отрасли обсуждают уже давно. На том же Съезде одним из вариантов как снизить возможный процент стоимости жилья стало предложение проектирования объектов с помощью BIM – технологий.  Моделирование в информационной среде имеет огромные плюсы и помогает избежать рисков как раз на этапе подготовки проектной документации. По словам Игоря Гончара, чья компания давно и успешно работает в  BIM,   некоторые банки выразили готовность  снизить процент рисков до1-1,5%, если проектная документация будет выполнена BIM-среде.

Игорь Гончар:  «Информационная модель, созданная в  BIM-среде, позволяет оценить объект с любой стороны, а базы данных, которые учитывает BIM,  дают возможность верифицировать любые характеристики объекта в режиме реального времени: оценить стоимость жизненного цикла здания, его эксплуатационные  характеристики, себестоимость и сроки строительства, то есть любые параметры объекта в зависимости от требования разработчика. Это очень важно для планирования бюджета, как на создание объекта, так и на дальнейшее его содержание. Кроме того, информационное моделирование  BIM исключает появления конфликтных решений, то есть объект изначально создается с исключением коллизий.  Другие подходы к проектированию этого не позволяют».

Итак, строительные и банковские компании вошли в переходный период. За это время игрокам рынка предстоит отладить механизм взаимодействия. Дополнительным стимулом для перехода на эскроу-счета, по мнению законодателей, должно стать повышение процента отчислений, производимых в Фонд защиты прав дольщиков. Сейчас их размер составляет  1,2% от стоимости договора, с 1 октября текущего  года отчисления вырастут до 3%, а с 1 января 2019-го — до 6%.
Конечно, ситуация с обманутыми дольщиками требует разрешения. И в целом инициатива, оформленная уже законодательно, заслуживает внимания. Если бы не существенное НО. За все снова придется платить рядовым гражданам, в то время как ощутимого роста   доходов ждать не приходится. Безопасность и уверенность в завтрашнем дне, обернется  покупателям сотнями тысяч рублей.

 

Саша Колесникова