Антон Мороз рассказал о ситуации с банкротством в строительной отрасли

Вице-президент СПб ТПП, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз рассказал о ситуации с банкротством в строительной отрасли. Он отметил, что несмотря на всю работу, которую проводил Ситуационный центр НОСТРОЙ и профессиональное строительное сообщество в течение весны этого года, от включения строительной отрасли в перечень пострадавших отраслей экономики Правительство отказалось.

«В большей степени это было связано с тем, что строителям разрешили работать, в то время как практически все отрасли «ушли на карантин». В отдельных регионах были приостановки на короткий период (2-3 недели), но в целом по стране строительные работы продолжались. Это позволило сохранить темпы строительства как в рамках государственного заказа, так и по коммерческим проектам. Особое значение это имело для рынка жилищного строительства и рынка производителей строительных материалов. Следовательно, строительную отрасль удалось уберечь от массовых банкротств и увольнений сотрудников. Сегодня в строительстве работают около 100 тысяч строительных организаций, в том числе 3 360 компаний-застройщиков. В федеральный список системообразующих организаций вошли лишь 54 застройщика. Таким образом, мораторий на банкротство, введенный весной в рамках антикризисных мер, строителей не касался», – объяснил Мороз.

Среди принятых мер предупреждения банкротства подрядных организаций была предусмотрена возможность изменения цены и сроков исполнения государственных контрактов и установлена обязанность для госзаказчиков устанавливать выплату авансовых платежей в размере, не превышающем 50% суммы контракта.

«Несмотря на то, что это очень нужные и правильные решения для строительного рынка, к сожалению, среди заказчиков они не были востребованы, По данным исследования Центра стратегических разработок, только 8% строительных организаций смогли воспользоваться возможностью изменения сроков, цены контрактов и размера авансов по ним. Такая ситуация связана с длительными сроками процедур внесения измерений в условия контракта, в бюджетный процесс, а также отсутствием регламентирующих и методических документов по реализации указанных нормативных правовых актов. В результате региональные и муниципальные заказчики, опасаясь предъявления претензий со стороны контролирующих органов, зачастую отказываются реализовывать данные меры поддержки строительной отрасли, которые крайне необходимы для адаптации организаций строительного комплекса к сложным экономическим условиям и сохранению трудовых коллективов», – констатировал Мороз.

Что поддержит строительный рынок сегодня

Необходима разработка методических документов по реализации положений Федерального закона № 98-ФЗ, предусматривающих возможность изменения срока исполнения государственного контракта и цены контракта. Здесь спикер подчеркнул, что важно установить в законодательстве о контрактной системе не только верхний порог размера аванса по госконтракту, но и нижний, так как формулировка в акте Правительства сегодня «не более 50% от суммы контракта», заказчики «обходят» эту обязанность, продолжая выплачивать минимальные авансы. Нужно обязать заказчика выплачивать аванс в размере не менее 20% от цены контракта на осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства. При этом выплаченный аванс должен приниматься в зачет оплаты выполненных работ по такому контракту только на последнем этапе выполнения контракта. Обязательный срок приемки и оплаты выполненных работ по госконтрактам предлагается установить не более 10 дней. Помимо этого, нужно также распространить возможность увеличения цены контракта и сроков их исполнения, предусмотренных 98-ФЗ на строительные контракты, заключенные в соответствии с 223-ФЗ и постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615.

Пандемия и её последствия практически не оказали негативного влияния на застройщиков

Причина тому как раз принятые антикризисные меры – застройщикам разрешили работать, дали отсрочку по уплате ряда налоговых и обязательных платежей, а также по объектам, срок завершения которых был определен 2020-м годом, разрешили при наличии необходимости перенести срок ввода в эксплуатацию на 2021 год и ввели мораторий на применение штрафных санкций со стороны дольщиков в отношении таких объектов.
Согласно статистике, за первое полугодие текущего года в стране разорились 73 застройщика, которые совокупно возводят 1,2 млн кв. м недвижимости. Это почти на 20% меньше в количественном и 60% по общему объему строительства, чем за первое полугодие прошлого года, когда обанкротилось 90 девелоперов с общим портфелем 2 млн кв. м. – такое сокращение объясняется переносом процедур банкротства из-за пандемии. За июль-август обанкротились еще 25 застройщиков, которые возводят 247 тыс. кв. м жилья.

«По прогнозу РАСК, в 2020 году с точки зрения количественных банкротств показатель будет на уровне 180-200 застройщиков с общим портфелем около 4 млн кв. м. Это примерно соответствует данным прошлого года, когда обанкротилось 184 застройщика с общим портфелем 4,5 млн кв. м. Цифра не является критичной для отрасли и в целом повторяет статистику прошлого года. В зоне риска сегодня находятся небольшие региональные застройщики, которые возводят 10-20 тыс. кв. м. в год. Именно на таких девелоперов в первом полугодии 2020 года приходилось каждое второе банкротство. В части поддержки таких компаний и низкомаржинальных проектов Правительство сегодня разрабатывает механизм субсидирования ставок по кредитам застройщикам в рамках проектного финансирования. Предполагается, что на эту цель будет выделено из бюджета 1 млрд. рублей».

Развитие законодательства о банкротстве застройщиков

Основной пакет изменений был внесен в 214-ФЗ и в 127-ФЗ в 2019 году. Новые положения законодательства направлены на сокращение процедуры банкротства и скорейшую передачу объекта новому застройщику, на защиту прав дольщиков не только в отношении квартир, но и иных объектов недвижимости, приобретаемых по ДДУ.

Так, в рамках Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИС ЖС) создан реестр проблемных объектов.

Была упрощена процедура банкротства застройщиков: в результате поправок теперь Фонд защиты прав участников долевого строительства наделен полномочиями по назначению арбитражных управляющих. Эта мера оказала большое влияние на упрощение и сокращение сроков процедуры банкротства.

В рамках 127-ФЗ был расширен перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, а также были включены в список нежилые помещения площадью до 7 кв.м. и машино-места. Изменился и порядок определения размера выплаты. Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения.

Кроме того, регионы получили возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность финансируется за счет средств федерального и региональных бюджетов. Также они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели установили строгий контроль за их финансовой деятельностью: введено банковское сопровождение и предусмотрены ограничения по операциям. Мера ограничила возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.

Как решается проблема долгостроя и обманутых дольщиков?

В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков. Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте. Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета. Изменения в законе ускорили решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовали существующую схему и регламентировали процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников. На сегодняшний день процедура банкротства застройщика в среднем сокращена с 3 лет до 6-9 месяцев. Минстрой России и ДОМ.РФ в режиме реального времени проводит мониторинг правоприменительной практики положений о банкротстве застройщиков, выявляет коллизии и правовые пробелы в 214-ФЗ и 127-ФЗ. Так, этим летом был принят 202-ФЗ, который содержит пакет изменений, в том числе и закона о банкротстве, послуживших совершенствованию и доработке процедур.

Самое важное, закон о банкротстве был дополнен новыми положениями о передаче земельного участка и всех объектов незавершенного строительства, размещенных на нем, Фонду защиты прав дольщиков в случае, если принято решение не о достройке, а о выплате компенсаций дольщикам.

По материалам конференции ТПП РФ «Актуальные вызовы института банкротства в России в условиях пандемии», которая состоялась 16 ноября 2020 года в Москве.