О взыскании задолженности по арендной плате, штрафов, неустойки

Договорный срок уведомления о прекращении аренды сохраняется и при трансформации договора в бессрочный
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2020 N 310-ЭС20-12742 по делу N А36-13042/2018.

Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, штрафов, неустойки.

Краткая фабула дела: Истец указывает на наличие у ответчика задолженности по арендной плате и неисполнение обязанностей, предусмотренных условиями договоров аренды нежилых помещений.

Судами при рассмотрении дела установлено, что 01.09.2016 предпринимателем Бобровым П.Е. (арендодатель) и предпринимателем Пащенко А.И. (арендатор) заключены два аналогичных по содержанию договора аренды нежилых помещений, в соответствии с которыми арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование часть нежилых помещений с отдельным входом, расположенных по адресу: город Липецк, ул. Я. Берзина, д. 3, корп. А, площадью 351,4 кв. м и площадью 288,2 кв. м. Объекты переданы арендатору по актам приема-передачи от 01.09.2016.
При заключении договоров стороны согласовали срок их действия с 01.09.2016 по 01.08.2017 (пункт 1.5).
Пунктом 3.1 договоров стороны установили размер арендной платы, составляющий 150 000 руб. в месяц по каждому договору, предусмотрев обязанность арендатора по ее внесению не позднее 5 числа текущего месяца (пункт 3.2).
Пунктом 2.2.15 договоров предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договоров, так и при досрочном освобождении.
Пунктом 3.13 договоров стороны согласовали, что в случае нарушения условий пункта 2.2.15 договоров арендатор уплачивает неустойку (штраф) в размере 200 000 рублей.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за сентябрь 2016 года по договору N 1, несвоевременное внесение арендной платы за иные периоды, неисполнение обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.10 и 2.2.15 договоров, истец обратился к ответчику с претензией об уплате 1 570 025 руб., в том числе: 100 000 руб. задолженности по арендной плате за сентябрь 2016 года, 722 750 руб. пени за просрочку уплаты арендных платежей, 400 000 руб. штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды в соответствии с пунктами 2.2.15, 3.13 договоров аренды, 90 000 руб. штрафа за отсутствие согласования с арендодателем в соответствии с пунктами 2.2.10, 4.10 договоров аренды, 47 275 руб. пени за просрочку иных платежей в соответствии с пунктом 4.2 договоров аренды; 60 000 руб. штрафа за несвоевременный возврат помещений.
В связи с тем, что претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку спорные договоры по истечении установленного в договорах срока действия считаются продленными на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально. Таким образом, сохранилась обязанность арендатора предупредить арендодателя за два месяца о предстоящем освобождении нежилых помещений.
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.07.2020 по делу N А36-13042/2018 Арбитражного суда Липецкой области отменить.
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 12.08.2019 по тому же делу оставить без изменения.

Правовая позиция ВС:
Между тем судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.
В соответствии с положениями статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из текста договоров аренды, стороны спора добровольно согласовали условие, согласно которому на арендатора возложена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Руководствуясь указанной нормой, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что спорные договоры, заключенные на определенный срок, исходя из фактического исполнения их условий сторонами по истечении установленного в договорах срока действия, продлены на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально. Таким образом, сохранилась обязанность арендатора, предусмотренная пунктом 2.2.15 договоров, предупредить арендодателя за два месяца о предстоящем освобождении нежилых помещений, а за нарушение условий пункта 2.2.15 договора ответственность, предусмотренная пунктом 3.13.
Однако действие ответчика по направлению уведомления об освобождении помещений совершено с нарушением согласованного договорами срока, в связи с чем к арендатору подлежит применению ответственность, предусмотренная договорами в виде штрафной неустойки.

Кроме того, отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции акцентировал внимание на наличие безусловного права арендатора на расторжение бессрочного договора аренды и неправомерность взыскания неустойки (штрафа) за то, что арендатор воспользовался принадлежащим ему правом.

Между тем условиями договоров штрафные санкции предусмотрены за нарушение процедуры уведомления арендодателя арендатором о предстоящем расторжении договоров.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о недопустимости наложения штрафа за отказ от договоров аренды противоречит разъяснениям, содержащимся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49) о том, что толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Суд первой инстанции, исходя из буквального толкования пунктов 2.2.15 и 3.13 договоров, обоснованно пришел к выводу о нарушении арендатором порядка расторжения договоров, предусматривающего уведомление арендодателя за два месяца о предстоящем освобождении помещений. Такая позиция суда первой инстанции соответствует разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в постановлении N 49 о том, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания 200 000 руб. штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды является правомерным.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций по настоящему делу нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем они подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Ирина Мосягина, руководитель юридической службы ООО "A&B Legal"