В Госдуму стекаются жалобы на недобросовестные управляющие компании, которые меняют вывеску и продолжают обирать граждан

Частая смена управляющей компании, которая происходит по решению собрания собственников помещений в многоквартирном доме, снижает эффективность жилищно-коммунальной системы, так как процесс передачи дел затягивается, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома. И не сказать, что жильцы сами этого хотят. Нередко за такими решениями стоят сами «управляйки». Игнорируя принципы честной конкуренции, они цинично манипулируют жильцами, которых закон не ограничивает по количеству замен обслуживающих их организаций.

Два года назад законодатели просили Минстрой урегулировать вопрос, но проблему так и не решили. Сегодня к теме вернулась зампредседателя Комитета Госдумы по контролю и Регламенту Наталья Костенко. В своём письме министру строительства Иреку Файзуллину депутат напомнила о проблеме и предложила устранить законодательную лакуну. Копия документа имеется в распоряжении «Парламентской газеты».

Меняй не меняй — результат тот же

Когда терпение жильцов лопается из-за систематического невыполнения управляющими компаниями своих обязанностей, и общее собрание собственников жилья решает отказаться от их услуг, казалось бы, торжествует справедливость — тех, кто обирает людей, ничего не давая взамен, надо гнать в три шеи.

Другое дело другое, когда УК сознательно вводят жильцов в заблуждение, суля золотые горы, чтобы выжать с рынка конкурентов, которые, в общем-то, ничем себя не запятнали и с работой справлялись пусть и не отлично, но хотя бы удовлетворительно. В ход идут самые грязные методы — от фальсификации протоколов общих собраний до подкупа отдельных собственников перед голосованием.

Эксперты советуют владельцам квартир не принимать на веру заманчивые предложения УК, претендующей на управление домом, а тщательно обдумать решение, оценив риски и последствия такого шага. Ведь часто качество содержания общего имущества ничуть не улучшается. Более того, жильцам вновь приходится проходить путь проб и ошибок.

В Краснодарском крае ситуация приобрела и вовсе трагикомичный характер. Жильцы многоквартирного дома в Новороссийске с августа 2019 года по февраль 2020 года провели 11 общих собраний, посвящённых выбору управляющей организации. Причём всё это время речь шла не о новых игроках на рынке ЖКХ — собственники жилья метались между двумя компаниями, переходя раз в месяц от одной к другой. Как рассказала «Парламентской газете» Наталья Костенко, в 2020 году в Краснодаре, Новороссийске и Геленджике жилинспекция выявила 93 подобных случая.

Раз в год

Всё это негативно сказывается на качестве управления домами, а потому требуется вмешательство законодателей, считает зампред думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. «Два года назад мы уже обращались в Минстрой с предложением решить вопрос, который волнует жителей не только Краснодарского края, но и Московской области и других регионов, — напомнил «Парламентской газете» депутат. — Тогда нам не удалось убедить министра, но, думаю, уже скоро, возможно, на следующей неделе мы вернёмся к теме. Проблема есть и её надо решать».

В своём письме Наталья Костенко отметила, что Жилищный кодекс позволяет собственникам помещений в любое время проводить общие собрания для выбора управляющей организации. При этом другая норма ЖК устанавливает, что договор с УК заключается на срок не менее чем один год, но не более чем  на пять лет.

«Однако сложившаяся судебная практика исходит из того, что смена управляющей организации может быть осуществлена собственниками помещений в многоквартирном доме в любое время и не только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации, — напомнила депутат. — При этом указанное положение не учитывает специфику договора управления, цена которого, а также перечень и периодичность работ устанавливаются на срок не менее одного года».

По мнению Костенко, такой пробел в законодательстве позволяет недобросовестным управляющим организациям вести конкурентную борьбу за счёт собственников помещений в многоквартирном доме, «что влечёт за собой нарушение прав и законных интересов граждан при содержании общего имущества, предоставлении коммунальных услуг и начислении платы за жилое помещение».

Напомним, в октябре прошлого года Заксобрание Красноярского края предложило установить, что для выбора способа управления домом и новой управляющей организации необходимо иметь 50 процентов и 1 голос от общего числа голосов собственников (сейчас достаточно и 25 процентов). Таким образом, у абсолютного большинства хозяев квартир появится возможность прийти к согласию в выборе управляющей организации. По логике красноярцев, это уменьшит число конфликтов и затруднит фальсификации и подкуп.

Когда можно сменить управляющую компанию

Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

    по соглашению сторон;
    по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон;
    при наличии такого условия в договоре.

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления.

Сменить управляющую организацию на общем собрании возможно по истечении срока действия договора управления.

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право, если орган местного управления в соответствии с пунктами 4, 5 постановления Правительства № 289 уведомил их о планах исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК.

Валерий Филоненко, pnp.ru