USD 90,41 ₽
EUR 98,30 ₽

Турция: тонкости покупки жилья и инвестирования в недвижимость.

27 июля 2023

События последних лет способствовали активному развитию турецкого рынка недвижимости. Цены и спрос на жильё били рекорды. На то есть ряд очевидных причин: ослабление турецкой лиры, локдаун, давший возможность работать дистанционно, и СВО, идущая в Украине. О ценах, наиболее интересных локациях и  тонкостях инвестиций в турецкую недвижимость изданию konkir.ru рассказал  Александр Костров, генеральный директор компании «Российско-Турецкое торговое партнерство».

Россияне продолжают активно скупать заграничную недвижимость. Число покупок в первом полугодии 2023 года выросло на 36% даже по сравнению с прошлым годом, когда начался бум спроса.  В списке самых популярных для покупки недвижимости стран – ОАЭ, Таиланд и Турция.

Море, мягкий климат, комфортная инфраструктура, приемлемые цены и недолгий перелёт,  - всё это делало Турцию привлекательной для россиян в плане отдыха.

С началом СВО многие граждане РФ стали рассматривать Турцию в качестве страны проживания. Интерес к турецкому рынку недвижимости вырос на фоне частичной мобилизации и усиления санкционного давления. С целью полноценного взаимодействия  с западными партнёрами российские предприниматели релоцировали свой бизнес в Турцию. (О релокации россиян портал подробно рассказывал в этом материале).

Согласно данным Турецкого института статистики Turkstat, в 2022 году россияне стали лидерами по числу приобретенных объектов недвижимости, а также первыми среди иммигрировавших в страну иностранцев. Только за прошлый год граждане РФ купили в Турции больше домов и квартир, чем за последние шесть лет.

Александр, как изменилась стоимость недвижимости в Турции?

Согласно данным турецкой аналитической платформы оценки недвижимости Endeksa, стоимость жилья в национальной валюте подорожала на 164% за год и на 339% за 2 года. Наибольший рост зафиксирован в Анталье и соседних с ней Бурдуре и Ыспарте — более 195%. В Эдирне, Текирдаге и Кыркларели жильё подорожало на 174%. В Измире показатель превысил 170%, а в Стамбуле -  на 154%, где средняя стоимость 1 квадратного метра в новой квартире составила более $1,5 тысяч.

Помимо спроса со стороны иностранцев, что ещё способствует повышению цен?

Инфляция и рост затрат на строительство тоже толкают цены на новостройки вверх. По данным за декабрь 2022 года, расходы на строительство за год увеличились на 115%. Турция импортирует многие материалы и средства производства, стоимость которых выросла из-за снижения лиры и нарушения логистики.

В начале года в Турции произошло сильнейшее землетрясений. Как оно повлияло на цены?

После катастрофического землетрясения 6 февраля 2023 года, ущерб от которого, по оценкам экспертов, превысил 100 млрд долларов, цены на турецкую недвижимость продолжили свой рост. Десятки тысяч граждан покинули свои дома и перебрались в безопасные районы, в которых резко возросло количество покупок и аренды жилья. Кроме этого, сейчас строительная отрасль переживает самый сложный период масштабных проверок и ужесточения требований к стандартам и нормам строительства с учетом сейсмоопасных явлений, которое также безусловно оказывает влияние на рост стоимости новостроек».

Приобретение недвижимости и на родине довольно волнительный процесс, требующий внимания. Насколько просто купить жильё в Турции?

Схема покупки жилья зависит от того, у кого российский покупатель приобретает объект – у застройщика или частного лица. Если речь идёт о новостройках, то всё просто: компания заключает с покупателем договор и выставляет счёт. Перевод можно сделать со своего счёта в рублях, долларах или евро из российского банка (важно, чтобы банк не находился под международными санкциями).  На вторичном рынке иной способ оплаты. Частники предпочитают наличные. 31 марта 2023 года Банк России ещё на полгода продлил ограничения по выводу средств за границу:  российские физические лица могут в течение месяца переводить на зарубежные счета не более 1 млн долларов».

Если у инвестора нет необходимой суммы, где можно взять недостающую?

При отсутствии полной суммы россияне могут получить ипотечный кредит, в том числе в иностранных валютах. Нерезидентам ипотека выдаётся на срок до 10 лет, а минимальный авансовый платеж начинается от 35%. Процентные ставки для кредита в лирах составляют порядка 20%. Обязательными документы, подтверждающими платежеспособность заёмщика и юридическую чистоту объекта, являются: нотариально заверенная копия загранпаспорта, справка 2 НДФЛ, свидетельство о собственности на другое имущество, доказательства получения дополнительных доходов от аренды, акций и т.п. Перед подачей в банк, все документы необходимо перевести на турецкий язык и подтвердить перевод печатью присяжного переводчика. Банки, которые выдают ипотеку нерезидентам: Garanti BBVA Bank, Deniz Bank, Akban, Yapı Kredi. При этом, беря долговые обязательства, важно помнить, что ипотека в Турции сопряжена с рисками: ставки по ипотечным кредитам могут быть изменены правительством в любое время даже по заключенным ранее договорам.

Есть ли иные варианты покупки недвижимости?

Альтернативой ипотеке может стать рассрочка, предоставляемая застройщиком на срок до 3 лет. Если банки выдают ипотечный кредит только под готовое жилье, то рассрочку можно взять у девелопера на любом этапе строительства. Турецкие застройщики предлагают оплаты поквартально или с привязкой к этапам строительства.  Сумма первого взноса – от 10% до 70%. Конечно, рассрочка под 0% от турецких застройщиков очень заманчива, но стоит быть очень осторожным – необходимо, как минимум, проверить финансовое состояние турецкой компании и её опыт в отношении ранее построенных объектов. Кроме того, стоит помнить, что востребованное жильё на таких условиях купить сложно.

Если покупка недвижимости рассматривается в качестве инвестиции, за какое время эти вложения могут окупиться?

Недвижимость в Турции приобретается с разными целями: для жизни, более выгодной перепродажи, сдачи аренду или получения ВНЖ. Соответственно, в зависимости от целей, можно прогнозировать окупаемость. Как правило, цена за квадратный метр на первичное жильё привязывается к этапам строительства: на нулевой стадии цена за квадратный метр обычно ниже рыночной на 30%. Покупка недвижимости на этапе котлована позволяет инвестору получить прибыль через год-два после введения дома в эксплуатацию. На этапе строительных работ стоимость «квадрата» отличается от итоговой на 15%. Когда объект вводится в эксплуатацию, он продаётся уже по рыночной цене. Если рассчитывать доход от последующей сдачи в аренду, то прибыль от квартиры может достигать 10% годовых в иностранной валюте. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаётся ли недвижимость в долгосрочную или краткосрочную аренду. Посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. В любом случае, у владельца будет всегда оставаться опция для перепродажи.

Приобретая недвижимость, покупатель может претендовать на получение гражданства?

Свидетельством о праве собственности на недвижимость является ТАПУ или турецкий титул. Подписанный договор купли-продажи не является подтверждением передачи права собственности. Если стоимость недвижимости по ТАПУ превышает 400 тысяч долларов, то его владелец может подать заявление на получение турецкого гражданства. (прим.ред.: о том, какие страны дают ВНЖ за инвестиции в недвижимость, читайте здесь). При этом важно помнить, что кадастровая стоимость обычно заметно ниже рыночной, и в каждом регионе Турции своё соотношение кадастровой и рыночной стоимости. Например, в Стамбуле соотношение кадастра и рынка в стоимости на первичном рынке 99%, в Анталии - уже 50-70% в зависимости от района, а в соседней Алании –  около 80%.

Какова налоговая нагрузка в Турции?

Как и везде, недвижимость в Турции облагается налогами. Перечислю их. За переход права собственности объекта налоговый сбор составляет 4% от кадастровой стоимости.

НДС при продаже варьируется от 1 до 8% от стоимости договора в зависимости от метража квартиры или дома (объект площадью до 150 кв.м. – 1% от стоимости договора; свыше 150 кв.м.– 8%). В новостройках НДС включают в стоимость недвижимости. Платит налог застройщик, но затраты несёт покупатель.  Нерезиденты имеют право вернуть уплаченный НДС. Для этого приобретаемая недвижимость должна быть первичной (т.е. новой), покупка должна быть оплачена в иностранной валюте, а в Турции необходимо провести не более 183 дней в году. За владение недвижимостью владелец ежегодно отчисляет в казну от 0,2% до 0,6% от кадастровой стоимости.

Если объект сдаётся в аренду, то налог составляет от 15 до 40% с прибыли. При этом сдавать жильё в краткосрочную аренду имеют право только юридические лица. Частные собственники могут получать прибыль только с долгосрочной аренды, заключив нотариально заверенный договор и передав его в Управление по гражданскому состоянию населения при МВД.

Если квартира досталась по наследству или была получена в дар, то отчисления в бюджет при наследовании составят 1-10% от кадастровой стоимости и 10-20% - при дарении.

Подоходный налог при перепродаже недвижимости составляет от 15% до 40% с прибыли. Налог не платится после пяти лет владения недвижимостью.

Какие районы являются наиболее интересными и безопасными с точки зрения природных явлений?

В 2023 году самыми популярными городами у иностранных покупателей стали Анталья, Стамбул и Мерсин. Недвижимость в Стамбуле преимущественно покупали международные инвесторы, а в Анталье и Мерсине иностранный спрос практически на 100% формировали россияне.

С точки зрения сейсмоустойчивости, самыми безопасными регионами являются Анталья и Аланья. Развитая инфраструктура, хороший сервис и простота адаптации среди большого количества русскоязычного сообщества, выводят эти районы в лидеры по количеству строящихся объектов и запросов на покупку.

Что предпочитают покупатели?

В Стамбуле у покупателей жилья популярны отдельно стоящие дома с видом на Босфор. Помимо отдельно стоящих домов, тут есть спрос также недвижимость формата 1+1 (одна спальня и одна гостиная) и 2+1 (две спальни и одна гостиная). Обычно такие объекты приобретаются для проживания летом или для сдачи в аренду.

В Анталье, Аланье и Мерсине в большей степени спрос фокусируется на формате «для жизни»: Речь идет о двух-, трех-, по возможности четырехкомнатных просторных квартирах, максимально близко от моря.

Насколько чувствителен рынок недвижимости к политическим процессам?

В первом полугодии 2023 года спрос на недвижимость со стороны россиян несколько упал (данные Turkstat). Так в декабре 2022 г. россияне купили 2403 объекта, в январе 2023 г. – 1557, в феврале – 1183, в марте - 1157, в апреле – 817, а в мае – 991 объект жилой недвижимости. Эксперты связывают снижение спроса с произошедшим в феврале землетрясением, неопределенностью результатов выборов в Турции, а также с угрозами закрытия программы гражданства за инвестиции. Основной конкурент Эрдогана Кемаль  - Кылычдароглу обещал в случае прихода к власти запретить на пять лет продажу недвижимости иностранцам. Политик заявлял, что на фоне дефицита жилья для самих турок после катастрофического землетрясения давать право иностранцам массово покупать его ради ВНЖ и налоговых льгот «оскорбительно». Но по итогам выборов 14 мая Кылычдароглу, набрав 47,82%, уступил Эрдогану, получившему 52,18%.

С другой стороны, сегодня турецкая экономика находится в очень непростых условиях, а стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране. Очень вероятно, что турецкий рынок недвижимости сейчас перегрет. С приходом нового главы ЦБ Турции Хафизе Гайе Эркан меняется денежно-кредитная политика. В конце июня Центробанк Турции поднял ключевую ставку сразу почти в два раза — с 8,5% до 15%. Ставка была скорректирована впервые за 27 месяцев. В случае дальнейшего повышения процентных ставок для борьбы с гиперинфляцией, могут значительно вырасти проценты по ипотеке, а застройщики начнут испытывать проблемы с финансированием. Как результат, цены на жилье могут начать падать, снизится существенно ликвидность, а окупаемость инвестиций может затянуться на многие годы.

Какой совет вы могли бы дать инвестору?

Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и понятно. Но это не совсем так – как и в любом виде инвестиций, есть свои недостатки, нюансы и подводные камни.  Выбирая объект, нужно  учитывать соотношение его месторасположения и цены. Для этого необходимо предварительно подробно изучить информацию на форумах, сайтах о недвижимости и других публичных источниках. На первичном рынке можно столкнуться с недобросовестными застройщиками. Чтобы избежать такого развития событий, нужно как можно больше собрать сведений об этой компании. Вкладывая в недвижимость на этапе котлована, всегда есть риск, что объект не построят, или застройщик существенно сдвинет сроки окончания строительства.Независимо от целей инвестирования, нужно всегда просчитывать весь путь сделки: изучать рынок, уделять внимание локации, прислушиваться к мнению специалистов, понимать, какими налогами облагается недвижимость и как её оценивают при продаже. Даже, если недвижимость приобретается как долгосрочная инвестиция, ваши планы могут внезапно измениться, поэтому важно видеть общую картину целиком.

 

Александра Корнева

Фото: pexels.com

Популярные