У властей Петербурга по проекту нового Генплана пока выходит курьез

На рассмотрении основных положений нового Генплана два комитета Смольного вступили в публичную перепалку по поводу необходимости вывода промышленных предприятий за городскую черту. Это еще раз показывает, что, несмотря на годы обсуждений проблемы «серого пояса» на всех уровнях, власти до сих пор не знают, что делать с промзонами.

О том, что в новом Генплане на 2019-2043 годы должны быть введены жесткие ограничения на перевод промышленных предприятий на окраины, заявил в ЗакСе в ходе обсуждения нового Генплана глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин. Пойти на такой шаг глава ведомства предложил из-за накопившихся в последние годы претензий к реализации проектов редевелопмента. Так, по его мнению, сотни предприятий выводятся, а в итоге до новых площадок в Ленобласти доезжают единицы. Из-за этого город теряет промышленный и научный потенциал, а также налоги и инвестиции.

По данным комитета, в 2013 году под промышленность было занято 19 тысяч га земель, а сейчас осталось только 13 тысяч. То есть площадь городских промпредприятий сократилась на 6 тысяч га. При этом только для 3,5 тысячи га по 15 промтерриториям есть градостроительная документация, которая позволяет выполнять с участками какие-либо юридические действия. Как подчеркнул чиновник, после лихих 90-х город лишился 120 крупных предприятий. При этом вывод заводов обернулся не только потерями потенциала и налогов, но и колоссальными инфраструктурными проблемами для города. Так, например, из-за переезда части заводов в Колпино здесь скапливаются огромные заторы. На то, чтобы развязать этот коллапс, потребуются десятки миллиардов рублей. Как пояснил чиновник, существует такое понятие, как миграционный маятник, когда утром люди едут на работу, а вечером обратно. Из-за этого многие предприятия были вынуждены переводить в загородные филиалы исключительно рабочие специальности, так как менеджеры, инженеры и высший персонал категорически отказались переезжать в промзоны, что также не способствует повышению производительности труда.

Например, в том же Колпино «Силовые машины» освоили только 10% предоставленной им территории. При этом, как подчеркнул Мейксин, сейчас в развитых странах, тех же США и Великобритании, идет обратный процесс - промышленность возвращают в центры городов, чтобы привлечь ученых и высококвалифицированных сотрудников и таким образом дать новый виток развития мегаполисов. «У нас же происходит все ровно наоборот, хотя это противоречит здравому смыслу», - разводит руками чиновник.

По словам главы комитета, в рамках поправок в действующий Генплан в 2014-2015 годах было подано более 3 тысячи поправок о переводе промзон под застройку жильем и офисами. Хотя 99% из предложений инвесторов были отклонены. «Мне звонили, мне угрожали, но нам удалось отстоять промышленность», - отметил Мейксин и добавил, что в итоге от перевода земель, который все-таки удалось провести застройщикам, непосредственно город ничего не выиграл. Потому как участки пошли в основном не под реализацию крупных инфраструктурных проектов, а под «коробки» жилья.

«Таким образом Петербург лишился пятен с уже готовой инфраструктурой (в том числе действующих железных дорог), а теперь на вновь выделяемых пятнах под переезд еще нужно тянуть сети, коммуникации и дороги. В том числе за счет бюджета», - констатировал чиновник. В заключение Максим Мейксин предложил отказаться от термина «серый пояс» - как некорректного, а называть его «экономическим» и обеспечивающим прибыль городу.

В свою очередь глава КГА Владимир Григорьев отметил, что радикальный отказ от вывода предприятий не представляется целесообразным. А необходимость включения требований Мейксина в новый Генплан еще предстоит обсудить. Он назвал абсурдной идею строительства промпредприятий рядом с жильем, так как «организовать для всех место работы в шаговой доступности от дома нереально». Позже, в беседе с журналистами господин Григорьев заверил, что никаких конфликтов у двух ведомств по видению нового Генплана нет. Просто идет «постоянная и планомерная работа и поиск идей».

Вместе с тем, по данным СМИ, у двух комитетов есть жесткий конфликт по подготовке положений нового Генплана и по поводу ключевого решения - выводить промышленность из города или нет. И за этим вопросом стоят интересы практически всех петербургских застройщиков.

В 2013 году Смольный сделал некую попытку «окультурить» процесс освоения промплощадок. Тогда губернатор публично заявил, что строить «сплошной забор» вокруг исторического центра не даст, и ввел формулу: треть отдать под жилье, треть под инфраструктуру, треть - под рекреацию.

К воплощению этой идеи чиновники подступили только в 2016 году, объявив конкурс на концепцию развития трех площадок в южной части Обводного канала. По требованию Смольного, на территории «серого пояса» должны сохраниться производственные площадки, не требующие выделения санитарно-защитных зон. Но когда именно будет воплощаться все, что предложено российскими и иностранными архитекторами, - пока неясно.

Также неизвестно, когда город приступит к работе над проектами КУРТ - комплексного и устойчивого развития территорий. Напомним, уже в этом году Смольный определил пять площадок под устойчивое развитие и среди них - опять промзоны: бывший аэродром в Горелово и территория золоотвала на Дальневосточном проспекте.

Впрочем, как показывает практика, превращение промплощадок в жилье идет своим чередом, несмотря на пертурбации мировой экономики, банкротства, ставки ЦБ и ФРС, мировые заговоры и смену настроений петербургских чиновников. Стабильный интерес к «серому» поясу возник у застройщиков в начале 2000-х, когда стало ясно, что вопросы с землей больше не решаются силовым способом, а с «красными директорами» предприятий можно договариваться, хоть и дорого. Тогда, кстати, шла интенсивная работа над подготовкой действующего Генплана, который и был утвержден в 2005 году. В этом документе многие промышленные зоны, особенно близкие к центру города, оказались зарезервированы под жилищную и коммерческую застройку. В следующую пятилетку чиновниками был согласован ряд проектов преобразования промплощадок, реализация многих из них все еще продолжается или до сих пор стоит «под паром».

Например, в 2008 году стартовал переезд корпусов бывшего ГИПХа в Петроградском районе. Тогда здесь планировалось реализовать масштабный проект «Набережная Европы», сейчас, как оказалось, будут строить жилой квартал для работников Верховного суда РФ. В 2009 году градсовет одобрил общую концепцию развития громадной депрессивной территории «Измайловская перспектива» площадью 476 га, запустить освоение которой город пытался много лет.

Многим проектам удалось продраться сквозь корректировку Генплана в 2014 году. Например, жилью NCC на территории завода «Знамя труда», а также будущим комплексам на месте энергомеханического завода на улице Невзоровой, ОАО «ЦНИИМ» на Парадной улице, а также «Санкт-Петербургского завода Прецизионного станкостроения», площадки завода Климова (после решения вопросов с зонами охраны). Кроме того, как говорят эксперты, территория вдоль Обводного канала подходит под жилой и коммерческий редевелопмент, постепенное развитие ждет зону у метро «Ладожская» вдоль берегов Охты, перспективными для редевелопмента эксперты называют Синопскую набережную и Выборгскую сторону.

По оценке экспертов, около 30 жилых комплексов из почти 250 реализуемых в настоящее время на первичном рынке Петербурга (то есть 12%) - это площадки редевелопмента. Четверть всех проектов сосредоточена в Невском районе, 20% - в Адмиралтейском, 14% - в Московском. Всего на бывших промплощадках заявлено проектов на 10 млн кв. метров жилья.

Среди крупнейших - преобразование площадки вдоль Октябрьской набережной, например территории завода «Пигмент» (400 тысяч кв. метров жилья). Также эксперты отмечают потенциал территории завода «Самсон» в Московском районе, концепция застройки которого подразумевает возведение на ней свыше 540 тысяч кв. метров жилья. Ряд участков на территории завода уже распродан: ГК «Лидер Групп» строит ЖК «Сириус», идут продажи и строительство в ЖК «4YOU» архангельской компании «Аквилон-Инвест», всю остальную площадку в перспективе застроит столичная ГК «Мортон» вместе с Московским индустриальным банком. Также в этом году «ЛенСпецСМУ» планирует начать строительство ЖК «Галактика». На территории Варшавского вокзала появится около 680 тысяч кв. метров.

Самым масштабным проектом редевелопмента, находящимся в настоящее время в реализации, является ЖК «Цивилизация» от Группы ЛСР в Невском районе на 800 тысяч кв. метров жилья. В топе и еще один проект холдинга - ЖК «София» на территории керамического завода во Фрунзенском районе (около 300 тысяч кв. метров). Несколько проектов совокупным объемом в 550 тысяч кв. метров жилья реализуются на территории Артиллерийского ремонтного завода в Калининском районе (торги в 2015 и 2016 годах выиграли ГК «КВС» и «РосСтройИнвест»). Традиционно в лидерах редевелопмента и холдинг «Эталон» Вячеслава Заренкова. Здесь прежде всего идет речь об освоении площадки «Московская-Товарная» и проекте «Царская столица» на 250 тысяч кв. метров жилья. Также в жилье превратится бывшая бумажная фабрика Варгуниных и завод «Красный выборжец».

Можно сказать, что рынок даже пресыщен предложением - на продажу выставляют все новые площадки, которые не с первого раза находят своих обладателей. Так, не была продана площадка завода «Измеритель» на Петроградской стороне (50 тыс. жилья и офисов), предприятия «Газоаппарат» на улице Профессора Качалова (138 тыс. кв. м. офисов и жилья), а также участки на Октябрьской набережной (пятно на Крыленко продавали с 50% дисконтом).

Вместе с тем останавливаться в процессе вывода промки из города власти не могут. Министерство строительства требует от Смольного дальнейшего освоения бывших земель промышленников. Напомним, с 1 января 2017 году вступил в силу закон о развитии промышленных зон. По мысли Министерства, с января Смольный должен был приступить к принудительному редевелопменту, в результате чего в Петербурге должно было быть вовлечено в оборот 7,8 тысячи га промзон, на которых может быть построено 195 млн кв. метров недвижимости.

С новым Генпланом у властей Петербурга пока выходит курьез. Принятие новой редакции главного градостроительного документа бесконечно откладывают. Сейчас власти говорят, что документ будет принят в конце 2018 года. Но есть нюанс - к сентябрю 2017 года должны выйти новые федеральные директивы, касающиеся миграционной политики, и весьма велика вероятность, что необходимость доработки Генплана под федеральные новеллы вновь отложит принятие документа.