Смольный согласовал - башни Зингаревича закроют солнце

Смольный, как оказалось, на удивление лояльно относится к превышению «базовой» городской высоты застройки для особо важных инвесторов. Так, уже известно, что на площади Конституции появится вторая «свечка» от Лидер Групп, а еще в двух районах в скором времени вырастут высотные гостиницы братьев Зингаревичей. Местные жители против: 90-метровый небоскреб в Купчино отрежет ЖК «Квартет» от Витебского проспекта и перекроет вид из окон, но их мнение не в счет.

В 2014-2015 годах, в непростое время перетряхивания основных градостроительных документов, власти Петербурга, кажется, всерьез задумались о том, чтобы сделать периферийные части города более комфортными и перестать множить каменные гетто. Для этого в утвержденных в 2016 году Правилах землепользования и застройки прописали новую городскую легенду - вся застройка в городе, вне исторического центра, будет ограничена 12-13 этажами или 40 метрами. Чтобы оставить себе «запасной аэродром», ввели исключения: если в ПЗЗ по участку стоят цифры, например, 40/50, то от базовой высоты инвестор может отклониться на 10 метров. Но сам факт отклонения должен одобрить Градсовет и смольнинская Комиссия по землепользованию и застройке.

За 2016 год комиссия одобряла отклонение не слишком часто - и только религиозным организациям и крупным бизнесменам. Так, 75 метров разрешили построить Группе ЛСР на Октябрьской набережной, «СПб Реновация» получила желанную высоту в Щемиловке, холдинг RBI повысился до 60 метров на Детском переулке, а «ЛенСпецСМУ» удалось выбить превышение в 10 метров на Малой Митрофаньевской. Тем более удивились игроки рынка, когда почти двухкратного превышения высоты удалось добиться столичным вторженцам из Glorax Development (с 40 до 69 метров в зависимости от участка), после чего эксперты сразу заговорили о существовании «лобби» компании в Смольном. Тогда компания обосновала превышение высоты «неблагоприятными для застройки геологическими условиями». Деньги на укрепление грунтов застройщик собирался компенсировать продажей нарощенных этажей.

Ровно той же нехитрой схемой жалоб на «сложные петербургские грунты» воспользовалась и компания «Плаза Лотос Групп» миллиардера Михаила Зингаревича. Напомним, ровно год назад Комитет по инвестициям согласился признать стратегическим проект сети трехзвездочных гостиниц предпринимателя. Ему без конкурса было выделено шесть участков на 9 га. В тот момент на рынке бытовало мнение, что такие льготы компания получила в качестве компенсации за «силовое» изъятие Конюшенного ведомства обратно в казну.

«Плаза Лотос групп», по их информации, успела вложить в сохранение памятника и снос дворовых флигилей около 1 млрд рублей, но в Смольном эти суммы не подтверждали. Гостиницы должны строить подконтрольные холдингу компании - «Новый век», «Новые территории девелопмент», УК «Аурум Менеджмент», «Вечная крепость» и «Стайл-Строй».

Как раз последняя компания прошла сквозь общественные слушания с просьбой позволить возвести апарт-отель более чем на 2 тысячи номеров на проспекте Большевиков, уч. 3, высотой 75 метров (рядом с гипермаркетом «Карусель»). По мнению компании, участок, граничащий с активно застроенным Кудрово, вдруг «имеет неблагоприятные инженерно-геологические условия для застройки». Строить пониже мешают насыпные грунты с включением торфа, в полуметре от поверхности вообще стекают грунтовые воды, и вообще: по сложности это аж 3-я категория.

Директор центра экспертиз «Эком», присутствовавший на комиссии, назвал это обоснование абсолютно «фейковым», но при этом отметил, что именно здесь такая высота допустима, поскольку она будет просматриваться разве что с «Лахта-центра». В итоге отклонение от 40 метров до 75 комиссия разрешила, но с оговоркой: нужно прояснить позицию Градсовета по этому объекту - на рассмотрение архитекторов проект, по каким-то причинам, не выносился.

Намного более скандальным оказался второй рассмотренный комиссией проект Зингаревича. Это строительство застройщиком «Новый Век» высотки на двух земельных участках в 1,7 га на Витебском проспекте - аккурат напротив станции метро «Купчино». Здесь компания намерена построить гостиницу (на публичных слушаниях представитель застройщика Илья Полетаев поклялся, что это будет не апартаменты, а именно отель, ФОК с бассейном и общепит) на 1500 номеров разной высотности. В северной части участка (ближе к Дунайскому) планируется построить 90-метровую башню (разрешенная высота - 66 метров).

То есть будущая 29-этажная гостиница встанет сплошным забором перед построенным здесь ЖК «Квартет» от Группы ЛСР - этот жилой комплекс находится чуть дальше от Витебского. На эту проблему представители холдинга Андрея Молчанова указали на публичных слушаниях по проекту гостиницы 13 февраля. По мнению Группы ЛСР, повышение высоты гостиницы приведет к ухудшению инсоляции корпусов ЖК «Квартет»: сразу в четырех квартирах солнца бывает на 10 минут меньше, нежели предусмотрено СанПиНом. В ответ на это, впрочем, «Новый Век» провел собственное исследование и предоставил комиссии заключение, что действительно солнца жителям хватать не будет, но лишь в пределах допустимых погрешностей.

Тут любопытно отметить, что по итогам слушаний в официальный протокол было записано 10 обращений от жителей ЖК «Квартет» с обеспокоенностью, опасениями и просто мольбами не дать отгородить их жилье забором проходного двора гостиницы от Витебского проспекта, однако на заседании комиссии представитель КГА Александр Мюльберг с чистым сердцем заявил вице-губернатору Албину, что ни одного замечания и предложения по итогам слушаний не было.

И все-таки вопрос о повышении высоты в этом месте комиссия решила отложить - жителей на этот раз спасли гаражники. Дело в том, что сейчас на этом участке - более 700 гаражей советских времен КАС-19, которые инвестор обещает компенсировать владельцам боксов или предоставить альтернативу. Кроме того, компания заявляет, что плоскостных парковок, предусмотренных проектом, хватит на всех. Смотрите сами - на всю 1,5-тысячную гостиницу - 200 машиномест. И это не считая авто жильцов «Квартета», гостей и т. д.

Красный свет проекту на комиссии включила депутат Оксана Дмитриева, которая одной из первых раскусила новую схему работы Смольного с гаражными кооперативами - участок с гаражами сдается в аренду или продается инвестору, и с этого момента власти не обязаны тратить бюджетные деньги на выкуп боксов. Такой финт Смольный проделал с кооперативом на Малой Бухарестской, такое может случиться и здесь.

Госпоже Дмитриевой удалось убедить Игоря Албина, что на этапе согласования высоты или УРВИ (условно разрешенный вид использования участка) можно и нужно требовать от инвестора исполнения обязательств. В итоге решили следующее - проверить, как они решают вопросы с гаражниками, причем решение проблемы должно быть прописано в ППТ. Кроме того, вице-губернатор поручил инвестиционному блоку проверить использование участков по назначению и отсутствие перепродаж третьим лицам.

Благосклонно отнеслась комиссия и заявке «Лидер Групп» на строительство второй «свечки» на площади Конституции. Что любопытно, вице-губернатор долго спрашивал присутствующих, что за заявитель - ООО «БТК», ведь «Смольный должен знать своих партнеров». Оказалось, что заявитель сидит чуть ли не на соседнем кресле - это входящий в состав комиссии бывший глава совета директоров «Лидер Групп», а ныне депутат от КПРФ Александр Рассудов.

Рядом с правым крылом своей доминанты «Лидер Тауэр» компания хочет построить еще одну башню - что любопытно, также ссылаясь на «неблагоприятный участок для застройки». Новая высотка скромнее: если претенциозный 110-метровый тауэр был одно время самым высоким зданием в городе, то вторая башня будет событием рядовым - для нее просят всего 75 метров. Зато удастся избежать гнева общественных активистов. Градозащитникам в башне «Конституции» не нравилось все - высота, нарушение панорамы с Исаакиевского собора, яркий медиафасад и т. д. Скорее всего, в новом здании разместится еще один офисный центр, хотя через слушания 13 марта проект проходил с гостиничной функцией. В башне на 20 тысяч кв. метров планировалось разместить 410 номеров.

Впрочем, по мнению Александра Карпова, уже сейчас в этой части района наблюдается сверхплотная застройка - комплекс тауэра, бизнес-центр Setl Group, а также планы по реновации кварталов. Еще одна башня может привести к перегрузке пространства. На просьбу СМИ рассказать о том, как «Лидер Групп» видят, по их же словам на слушаниях, «завершение архитектурного ансамбля площади Конституции и Краснопутиловской улицы». Но в компании сказали, что этот вопрос они пока не комментируют.

В конце лишь дополним, что Смольный уже второй год обещает разработать и утвердить схему размещения высотных объектов в городе, чтобы избежать разорванных исторических панорам и сбалансировать очаги застройки. Последней датой называлось лето 2017 года.