Кто пал под прессом неустоек

В последний год-два на рынке стало модно муссировать тему страданий застройщиков от «потребительского экстремизма»: коварные дольщики, воспользовавшись 214-ФЗ, кощунственно взыскивают с не уложившихся в сроки застройщиков неустойки и пени -  рушат экономику проекта. Реально же в судах исков по неустойкам не так уж и много: либо стороны договариваются, либо дольщики не спешат подавать в суд, так как уверены в банкротстве застройщика и выводе средств.

Летом 2016 года ИА «Общественный контроль», со ссылкой на практикующих юристов, писал о том, что количество обращений от граждан за выплатами пени и неустоек, связанных с задержкой ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, выросло вдвое - просрочки объяснялись сложной экономической ситуацией, ростом стоимости стройматериалов, низким спросом и так далее.

Выяснилось, что по итогам всего 2016 года объем претензий к застройщикам от граждан начал снижаться. По официальным данным Роспотребнадзора: если в 2015 году Северо-Западным управлением ведомства было сделано 154 заключения в суде (о просрочке по ДДУ) - и 144 из них закончились удовлетворением исков дольщиков на сумму в 33 млн рублей, то по итогам 2016 года в пользу дольщиков было вынесено всего 115 решений и выплачено в два раза меньше неустойки и пеней - на 12,8 млн рублей.

Конечно, выплаты по искам - совсем не показатель. Мы не знаем, насколько суд «резал» требования в 2015 и 2016 годах, пользуясь 333-й статьей ГК РФ, сколько исков было отозвано. И, наконец, самая главная переменная здесь - досудебное урегулирование спора. «Общественный контроль» уже приводил позицию одного из застройщиков: в каждом доме до суда доходит только 5-10% квартир с просрочкой. Если подали больше исков - значит, это управленческий просчет.

Ранее эксперты рассказывали, что в 30% случаев потребители разрешают возникшие конфликты с застройщиками в досудебном порядке. Иное мнение - у профессиональных юристов, специализирующихся на взыскании неустоек по проблемным объектам. Руководитель компании «Петербургский дольщик» Павел Папуниди рассказывал, что в последнее время никто из застройщиков не рвется выплачивать неустойку добровольно. А если такие случаи и есть, то выплата составляет не более 30-50% от набежавшей неустойки.

Чтобы проверить кто задолжал и кто выплачивали деньги дольщикам в 2016 году, «Общественный контроль» обратился к самому упрямому источнику - официальной статистике сразу нескольких ветвей власти. Редакция прекрасно понимает, что строительный блок никогда не признает и не возьмет в зону своей ответственности все проблемные объекты в городе, но тем интереснее будут цифры просрочек по тем адресам, за достройку которых ручается Смольный.

Сейчас в специальном реестре «Управления долевого строительства» городского комитета по строительству значится 2 251 дольщик. На деле же обманутых дольщиков в городе - около 10 тысяч, об этом говорили и петербургские власти. Но дело в том, что многие не получившие жилья граждане покупали квартиры до вступления в силу 214-ФЗ, вступали в ЖСК или действовали вовсе на свой страх и риск - по предварительным договорам или векселям.

Дольщиков из реестра сделали пострадавшими 16 компаний-застройщиков. Это АО «Группа “Прайм”» со своим кварталом «Новая Скандинавия», два последних корпуса которого обещали ввести летом 2016 года, «Каменки» от дочки «СУ-155» СК «РосСтрой», 6 компаний-застройщиков ГК «Город», ЖСК «Гранит» и ООО «ЛП» - это долгострой «Лондон Парк», «Петротрест-Монолит» и «Дальпитерстрой» с их долгостроями в Шушарах, уже ликвидированное ЗАО «РСУ-25», «Дом у озера» Стройтреста № 7 и долгострои «Титана» в Ленсоветовском.

По данным реестра, большая часть официально пострадавших дольщиков - это клиенты застройщиков ГК «Город»: ООО «Орбита» (414 заявителей), ООО «Планета» (394 заявителей), ООО «Спутник» (355 заявителей), а также ООО «СК “Дальпитерстрой”» (343 заявителей), ООО «Титан» (232 заявителей), АО «Строительная корпорация “РосСтрой”» (229 заявителей).

Наибольшее количество дольщиков было включено в реестр в 2015 году (1 025 заявлений), в 2016-м - 804 дольщика. За 2 с небольшим месяца 2017 года в реестр включено 86 дольщиков.

Чемпионом по просрочке оказался ЖК «Пушкинский фасад» от «РСУ-25», где просрочка составила более 3,5 лет. Это проект со сложной судьбой, изначально возводившийся для Петербургского ГУ путей сообщения (ПГУПС, бывший ЛИИЖТ). Компания возвела только первую очередь и обанкротилась, а унаследовавшему стройку ЖСК из жильцов осталась одна плита фундамента.

Мы рассчитали просрочку исполнения обязательств по ДДУ с учетом девяти месяцев (момент, когда дольщики могут подавать заявление на включение в реестр, а объект считается проблемным), то есть с даты получения ключей, указанной в договоре. В среднем просрочка исполнения обязательств по договорам долевого участия по всем застройщикам, указанным в реестре, составляет 2,1 года, при этом максимальная величина просрочки - 3,8 лет, минимальная - 0,8 года. То есть теоретически, если бы все застройщики оставались бы финансово состоятельными, а дольщики массово подавали иски, речь шла бы о неустойках в миллиарды рублей.

Согласно данным арбитража, большая часть исков к застройщикам, указанным в реестре комитета по строительству, связана с договорами подряда, оказанием услуг и поставкой материалов, а вот взыскание неустойки в судебной практике застройщиков занимает ничтожно малый процент. Еще раз: из более чем 2 тысяч дольщиков реально пошли судиться в 2016 году только 15 граждан.

Так, согласно, картотеке арбитража, самый большой иск рассматривался к ООО «Адмирал», которое почти построило ЖК «Династия» в Петергофе, осенью строительная готовность объекта оценивалась в 90%. К «Адмиралу» подан один иск, но большой - на 27,7 млн рублей. Шесть исков предъявлено дольщиками «Лондон Парка» - на 4,3 млн рублей, еще шесть - к «Дальпитерстрою», уже на 7 млн рублей. Из объектов «Титана» уже почти все вынули, поэтому в суд пошло только два иска на 2 млн рублей.

Впрочем, историю про опустошение счетов и вывод средств можно легко распространить практически на весь смольнинский список недобросовестных застройщиков: к 14 из 16 фигурантов списка уже поданы иски о банкротстве РСУ-25 банкрот с ноября 2016 года. А значит, путь для дольщиков только один - вставать в очередь в конкурсную массу.