Государственная стратегия и реальность: власть и бизнес обсудили проблемы строительного комплекса


Строительная отрасль – драйвер российской экономики. Именно на нее возложены большие надежды государства, как на одного из главных источников роста ВВП.
Строительный комплекс обладает серьезным потенциалом. От его эффективности во многом зависит благополучие страны и   жителей. Эта мысль не раз прозвучала на прошедшей IX Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство» и с ней были солидарны все без исключения  участники встречи.
Перед строительной отраслью, как ведущей  отраслью  экономики,  стоят  серьезные задачи. Для их реализации  необходимы качественная правовая база, создание комфортных условий для бизнеса, а также широкое внедрение новых технологий. Как никогда актуальным становится вопрос возрождения собственного производства. Законодательные ограничения сулят потерю доступа  к рынку строительных материалов и современной импортной  техники.

Строим красиво!

В майском послании президент России Владимир Путин предложил развернуть масштабную программу развития страны, которая включает обновление транспортных систем городов и населенных пунктов.  На улучшение жилищного фонда планируется потратить  5,5 триллионов рублей.  Национальный проект «Жилье и городская среда», за который отвечает Министерство строительства, будет включать  4 направления: жилье, ипотека, городская среда, устойчивое сокращение аварийного жилфонда. Комплексная реализация этих четырех программ даст возможность  стимулировать жилищное строительство. 
Однако просто гнаться за объемами нельзя, -  необходимо по-новому подойти к самому проектированию объектов и наиболее эффективно использовать квадратные метры, создавая комфортную и качественную городскую среду, новый продукт, который будет интересен покупателям.
Однотипные панельные дома, возведенные на пустыре, не привлекают потребителей. О необходимости вести диалог с покупателями недвижимости высказался Юрий Шувалов – член Бюро Высшего совета партии «Единая Россия»: 

«Необходимо сохранить строительный комплекс во всем многообразии, в том числе и малоэтажное строительство. То есть нужно создавать продукт, который будет востребован гражданами».

Перестарались?

За прошедшие годы удалось достичь рекордные показатели по вводу жилья. Настолько рекордные, что предложение на рынке превысило спрос.  Достаточно открыть любой сайт агентства недвижимости и перед глазами появятся сотни объектов первичного и вторичного рынка, находящиеся в продаже. Обратите внимание на новостройки. Многие из них, полностью готовые к заселению, пустуют.
Недостаточно высокий спрос – один из основных факторов, которые ограничивают деятельность застройщиков. Добавить к этому высокий уровень налогов, дороговизну строительных материалов, недобросовестную конкуренцию среди строительных компаний, скудное финансирование и высокий процент потребительского кредита, и компании попадают в довольно суровые условия.

Не столь велика проблема со спросом на жилье в Санкт-Петербурге. Северная столица стабильно входит в тройку лидеров по вводу жилья. Так в 2017 году отстроено и сдано 3,5 млн. кв. метров, что превысило план на 17%. Весьма впечатляющими выглядят данные о количестве выданных ипотечных кредитов, число которых выросло на 60%. Уже сейчас, по словам заместителя председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгения Барановского, выдано разрешений на строительство более 22 миллионов квадратных метров жилья.
В целом же по стране перед строительным комплексом стоит задача еще больше нарастить мощность. К 2024 году согласно посланию президента, объем вводимого жилья должен достигать 120 млн. квадратных метров в год. 5 миллионов семей должны ежегодно обзаводиться своими квартирами. При  этом власти понимают о необходимости повысить доступность жилья.

Ниже ставки – выше спрос

Увеличение числа выдаваемых ипотечных кредитов могло бы стать решением проблемы снижения спроса. Кроме того, по словам специалистов, необходимо развивать  конкуренцию и между  самими банками, поскольку на сегодняшний день в 90% случаев кредитуют граждан только 2 финансовые организации.
С учетом того, что стоимость жилья после вступления в силу поправок к 214-ФЗ может несколько увеличиться, принимая во внимание не достаточно высокий спрос, ставки по ипотеке, по мнению экспертов, не должны превышать 6-8%.

Дольщик-банк-застройщик

Необходимость внесения поправок в закон о долевом строительстве назрела  давно. Теперь в отношениях дольщика и застройщика появится третья сторона – банк.   Во избежание ситуаций с обманутыми дольщиками законодатель распорядился запретить котловой метод привлечения денег граждан для строительства объектов. Если ранее собранные на строительство деньги могли быть направлены на любой строящийся объект, то теперь средства с покупки квартир будут аккумулироваться на специальных банковских  счетах,  и смогут быть направлены только на конкретный дом, в котором дольщик приобрел квартиру.
Никита Стасишин – заместитель Министра строительства и ЖКХ  РФ: 

«Мы – единственная страна, которая давала непрофессиональным участникам рынка вкладывать свои деньги для застройщиков. Стоимость этих денег равна нулю. Именно поэтому мы и получили то количество проблемных недостроенных домов и то количество граждан, которые по сей день  ждут свои квартиры».

У потенциальных покупателей резонно возникает вопрос, не повлекут ли за собой изменения роста стоимости жилья. Однозначного ответа на этот вопрос пока нет. Многое зависит от  ставки проектного финансирования, которая должна быть в пределах 6%, а на сегодняшний день получается не менее 12%. А вот стоимость банковского сопровождения скроу-счета уже известна. Как оказалось, она не столь велика и составляет 5 тысяч рублей в месяц за один счет. Тем не менее, далеко не все застройщики открыли спец. счета, что чревато приостановкой   регистрации договоров долевого строительства, - предупредил замминистра.

Что делать с недо- и долгостроями?

Стоит отметить, в Петербурге и Ленобласти уже по 39 объектам приостановлена регистрация договоров долевого участия. Причина таких мер – нарушение срока передачи квартир дольщикам более чем на полгода.
По мнению Председателя  Правительства Ленинградской области Михаила Москвина, норму, запрещающую регистрировать ДДУ проштрафившимся застройщикам, стоит несколько дополнить, поскольку в нынешнем виде она полностью останавливает строительство.

«Норма не позволяет привлечь инвесторов, готовых выкупить, допустим, оставшиеся квартиры и на эти деньги продолжить строительство. Выйти из запрета можно путем заключения дополнительных соглашений с дольщиками о переносе сроков. Но это невыполнимо. Граждане идут в суд, взыскивая неустойку, и штрафными санкциями, порой,  доводят застройщика до банкротства», - комментирует Михаил Москвин.

Как вариант председатель областного правительства предложил не останавливать регистрацию ДДУ, если покупателем является юридическое лицо и строительство дома находится в завершающей стадии. Все предложения замминистра строительства и ЖКХ обещал выдвинуть на рассмотрении на осенней сессии.

Евгений Барановский  - заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга также считает поправки вполне оправданным шагом. По его словам, на сегодняшний день в Петербурге насчитывается 33 проблемных объекта. 

«В 2017 году мы достроили 33 проблемных объекта, более 10 тысяч семей получили квартиры. За этот год достроено 6 домов и 7 находятся на итоговой проверке», - приводит статистику чиновник. 

В целом же ситуация по вводу жилья в Санкт-Петербурге идет неплохими темпами.  По существующей программе  проблема обманутых дольщиков  должна полностью разрешиться в 2019 году.

 

Саша Колесникова