Для покупателей и продавцов недвижимости

Ирина Мосягина, руководитель юридической службы ООО "A&B Legal"

Определение ВС РФ от 05.12.2018 N 67-КГ18-20 разъяснили границы полномочий регистратора

Обстоятельства дела: Гражданин и общество заключили договор купли-продажи земли и склада, затем передали документы на госрегистрацию. Регистратор засомневался, было ли у продавца (общества) право собственности на недвижимость, хотя данное право и  зарегистрировано. Регистратор счел проваваемый объект недвижимости самовольной постройкой.

Решение по жалобе: зарегистрированное право можно оспорить только в суде. Регистратор не может давать ему оценку. Ставить зарегистрированное право под сомнение —  недопустимо.
Правовое обоснование: продавцом и покупателем поданы заявления о государственной регистрации перехода права и права собственности на объекты недвижимого имущества.

Государственным регистратором принято оспариваемое по настоящему административному делу решение. Основанием для приостановления государственной регистрации послужило то обстоятельство, что указанное в заявлении в качестве правообладателя лицо не имеет права на упомянутые объекты и не уполномочено распоряжаться правом на данные объекты недвижимости.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с положениями статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзацы первый и второй пункта 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абзац первый пункта 6).

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 этого же федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

По смыслу приведенных правовых норм при проведении правовой экспертизы государственный регистратор не уполномочен давать оценку ранее зарегистрированному праву. Иное означало бы, что правообладатель может быть произвольно лишен признанного государством права на недвижимое имущество без надлежащей судебной процедуры.

Само по себе отсутствие разрешений на строительство и ввод склада в эксплуатацию без наличия вступившего в законную силу судебного акта о прекращении зарегистрированного права собственности на данный объект не свидетельствует о том, что указанное право аннулировано либо никогда не возникало у ООО ___.

При таком положении государственный регистратор, приостанавливая государственную регистрацию права, фактически поставил под сомнение существование ранее зарегистрированного права собственности ООО ___ на склад, что недопустимо в силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.